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扬中市江城房地产开发公司与中国银行扬中支行土地使用权转让合同

编辑:建筑资质代理代办公司    发表于 2022-01-22 15:00

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扬中市江城房地产开发公司与中国银行扬中支行土地使用权转让合同

  上诉人江城公司、上诉人扬中支行因土地使用权转让合同纠纷一案,不服镇江市中级人民法院(1999)镇民初字第15号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,公开开庭审理了本案,上诉人江城公司的委托代理人钱世云、文聿奎,上诉人扬中支行的委托代理人陈洪平,到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

  原审法院认为:江城公司与扬中支行订的土地使用权转让合同以及补充协议,合法有效。扬中支行应当按约给付转让费,经确认尚有24.44万元转让费未支付,江城公司的诉讼请求予以支持。江城公司理应转让无任何纠纷的土地交扬中支行使用,由于江城公司没有处理好征地补偿费问题,致使中行在施工期间受到群众阻挠并支付了征地安置补偿费13.5万元,该费用应由江城公司负担。至于中行因规划变更、修改图纸、停工等造成的损失28万元与江城公司无因果关系,该诉讼请求不予支持。

  原审法院判决:一、扬中支行给付江城公司国有土地使用权转让费24.44万元及逾期付款滞纳金8.9255万元(从1997年6月22日起,按每日万分之四计算至1999年12月21日止)。二、江城公司给付扬中支行征地补偿安置费13.5万元。三、驳回扬中支行的其他诉讼请求。

  江城公司上诉认为:

  一、江城公司与支付征地补偿安置费无涉。江城公司通过转让方式从扬中房地产开发总公司(简称地产公司)取得土地使用权。此后,江城公司将土地转让给扬中支行,江城公司既不是国有土地出让合同的受让方,也不是土地征用方,不存在缴纳征地安置补偿费问题。

  二、被上诉人扬中支行支付的征地补偿安置费事实不清。

  原审法院仅凭扬中支行13.5万元的付款凭证即认定该款项是付给当地群众,用于征地补偿安置费不足部分及石闸、披屋等损失,属于事实不清、是非责任不明。应当查清付补偿安置费的依据是什么、原本是谁支付、尚欠多少?

  三、扬中支行在一审中的反诉不能成立。

  本案的本诉是江城公司起诉扬中支行拖欠国有土地使用权转让费,而扬中支行反诉是土地管理部门在征用土地中遗漏了补偿安置费问题,两没有直接因果关系。即使拖欠安置费,那是政府土地管理部门的事,扬中支行据此对江城公司提起反诉没有事实、法律依据。反诉理由不成立。

  据此,江城公司上诉请求,撤销原审判决第二项,驳回一审反诉请求。

  扬中支行上诉认为:

  一、原审判决认定上诉人因规划变更、修改图纸、停工等造成的损失与被上诉人无因果关系,与事实不符。理由是:[page]

  1.双方地界以江城公司商品房为界,由于当时商品房未建,所以地界不明确。

  2.江城公司建设商品房没有按照建筑规范要求让界9米,也未取得政府的规划、施工许可证,属于非法建筑。由于江城公司商品房离界太近,达不到建筑规范要求,导致政府部门重新规划上诉人大楼,收回原规划、施工许可证,造成上诉人的损失。

  二、原审判决没有全面保护上诉人的合法权益。

  一审过程中,上诉人增加诉讼请求,要求江城公司分摊径深8.5米的土地使用费,原审法院没有支持。根据建筑规范,江城公司建房必须离界9米,其只离界0.5米,江城公司实际与上诉人共同使用了径深8.5米的土地,江城公司应当分摊土地使用费。

  据此,扬中支行请求二审法院撤销原判,依法改判。

  经审理查明,1994年6月,地产公司经扬中县土地管理局批准征用了扬中县三茅镇建设村6组(简称建设村)土地10.901亩(即8-58号宗地),用于开发商住楼。

  1994年12月,江城公司与地产公司订国有土地使用权转让合同,地产公司将扬中市扬子中路电视台西侧8-58号宗地转让给江城公司。土地使用权转让后,江城公司领取土地使用权证。

  1996年,扬中支行与江城公司协商土地转让事宜。1996年5月6日、7月24日,经扬中支行申请,市政府就该宗地转让的费用、土地使用权变更手续等事宜召开了协调会,并达成一致意见,江城公司转让部分土地给扬中支行。

  1996年11月5日,江城公司与扬中支行填写了地籍调查表,确认了双方的地界,东:广播电视局;西:翠西北路;南:扬子中路;北:江城公司商住楼。

  1997年4月14日,江城公司与扬中支行正式订国有土地使用权转让合同,合同约定了以下条款:1.转让面积5549.3平方米,转让年限40年,转让费金额187.25万元。2.关于违约责任,约定:如扬中支行逾期付款,每日按应缴纳费用5‰给付滞纳金。如因江城公司的过失致使扬中支行延期占用土地使用权的,则转让期限相应顺延,同时赔偿由此造成的损失。

  同日,江城公司与扬中支行又就土地使用权转让合同达成补充协议,明确:扬中支行应付江城公司征地款利息104.9万元,图纸费、补偿费、地下管通费、征地补给费、劳力安置费、排水费、代垫的投资方向调节税等93.1万元。

  合同以及补充协议订以后,至1997年6月9日止,扬中支行总计支付转让费360万元,尚欠江城公司24.44万元没有支付。

  1998年4月,扬中支行取得了建设工程规划许可证并开始施工建造办公楼。

  施工过程中,建设村六组村民阻止施工,要求扬中支行补偿有关费用的不足部分13.5万元。

  1998年6月4日,扬中支行向建设村民委员会支付了上述款项。

  1998年6月7日,扬中市建委向扬中支行发出停工通知,原因是:1.建设单位未领取工程施工许可证;2.该工程施工放线未经规划管理部门核准,擅自施工,且擅自改变建设工程规划许可证确定的内容。同时,扬中支行领取的建设工程规划许可证被收回。

  1998年8月28日,扬中市政府召开协调会,要求扬中支行到规划部门重新办理建设工程规划许可证,经规划部门现场验线后方可开工。

  1998年9月4日,扬中支行领取了建设工程施工许可证。同年9月21日,扬中市建委重新核发了建设工程规划许可证。工程恢复施工。[page]

  以上事实双方当事人没有异议。

  本案争议焦点是:1.江城公司应否承担扬中支行向建设村支付的13.5万元?2.扬中支行建设工程停工、因规划变更修改图纸是否由江城公司造成,损失应否由江城公司赔偿?

  围绕第一个争议焦点,扬中支行举证认为,该款项是征地补偿款,应由江城公司向被征地单位建设村支付。对此,扬中支行提交了下列证据:1.建设村委会收款凭证以及情况说明;2.转让合同补充协议。

  江城公司质证认为,征地安置补偿费应当根据法律规定支付,扬中支行支付上述费用没有依据。扬中支行所提交的证据不能证明江城公司有义务支付13.5万元,证据1只能说明扬中支行与建设村协商一致支付了13.5万元,证据2证明江城公司与扬中支行土地转让费用的构成。

  江城公司举证认为:其转让给江城公司的土地是从地产公司受让取得,地产公司为征地单位已经支付了征地补偿款。对此,江城公司提交了以下证据:1.扬中市国土管理局征地批复和建设用地批准书;2.国土管理局与建设村征地补偿协议;3.地产公司与国土管理局征地费用包干协议;4.江城公司与地产公司土地转让合同。

  对以上证据,扬中支行质证认为,根据以上证据,征地补偿协议的主体是国土管理局,而不是地产公司。

  对于争议的第一个焦点,本院认为,根据江城公司提交的证据证明:8-58号宗地原是建设村集体土地,地产公司经批准征用办理了出让手续后又转让给江城公司。根据我国土地管理法的规定,用地单位应当依照国家法律以及有关规定支付土地补偿费、安置补助费。地产公司在征地过程中,通过土地管理局与建设村订立安置补偿协议,对建设村进行了补偿。扬中支行在建房过程中,又支付给建设村13.5万元,因地产公司、建设村未参加诉讼,根据现有证据无法判断13.5万元款项的性质、构成以及支付的义务主体,即:1.该款项是否为原征地补偿协议约定应由用地单位支付,但有义务支付的单位未向建设村支付?2.该款项是否属于虽未在征地补偿协议中约定,但依法应当补偿的费用?3.该款项是否属于建设村单方提高补偿准而发生,扬中支行为平息事端自愿给付?因此,对于江城公司应否承担扬中支行向建设村支付的13.5万元费用问题,因涉及地产公司、建设村等其他诉讼主体,该项反诉请求,不符合反诉条件,不应并案审理,扬中支行应另行起诉。

  围绕第二个争议焦点,即扬中支行建设工程停工、因规划变更修改图纸是否由江城公司造成,损失应否由江城公司赔偿问题,扬中支行举证认为其停工和变更设计是江城公司的下列行为造成:1.双方在确认以江城公司商品楼为界时,江城公司商品楼未建,因此地界不明;2.江城公司未按规范建房,造成停工并重新规划设计。对此,扬中支行提供的证据是:1.扬中支行建房批复;2.建房示意图;3.停工通知。

  江城公司质证认为,停工通知清楚地载明,停工的原因是建设单位自身的原因造成,停工与江城公司无关。至于规划变更,是政府规划的需要,也与江城公司无关。对此,江城公司提交了政府会议纪要。该会议纪要载明,扬中支行综合楼必须服从规划并进行调整。

  对于争议的第二个焦点,本院认为,扬中支行综合楼停工是扬中市建委发出停工通知并收回建设工程规划许可证,规划设计变更是服从政府的规划要求,以上均由政府的行政行为所致,因此扬中支行的该项请求不符合反诉条件,扬中支行对因政府的行政行为造成的损失应当提起行政诉讼。扬中支行上诉请求判令江城公司赔偿损失的请求,本院不予支持。

  综上所述,本院认为:江城公司取得土地使用权以后,经政府有关部门同意将土地使用权转让给扬中支行,转让行为符合国有土地使用权出让、转让暂行规定和房地产管理法的规定,因此,双方订的土地使用权转让合同有效。扬中支行应当支付尚欠的土地使用权转让款24.44万元。江城公司的该项诉讼请求应予支持,原审判决的第一项应当维持。[page]

  关于扬中支行的原审反诉请求,1.请求判令江城公司支付13.5万元征地补偿款,2.请求判令江城公司赔偿其因红线移动和修改图纸造成的损失28.03万元,以上请求1涉及其他诉讼主体:地产公司和建设村,应当另案起诉;请求2系因政府的行政行为所致,应当提起行政诉讼,故扬中支行的反诉均不符合反诉条件,原审法院认为反诉原告的反诉成立且并案审理,系适用法律错误,因此原审判决的第二项、第三项应当撤销。

  综上所述,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项、第二项的规定,判决如下:

  一、维持镇江市中级人民法院(1999)镇民初字第15号民事判决第一项;即扬中支行给付江城公司国有土地使用权转让费24.44万元及逾期付款滞纳金8.9255万元(从1997年6月22日起,按每日万分之四计算至1999年12月21日止)。

  二、撤销镇江市中级人民法院(1999)镇民初字第15号民事判决第二项、第三项;

  二审案件受理费16062元由扬中支行负担。

  本判决为终审判决。

  审 判 长 顾宁瑜

  代理审判员 吴立香

  代理审判员 沈明磊

  二○○○年五月十七日

  书 记 员 管 波

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